smartLIGHTING ha entrevistado en exclusiva a Luis Cabrera, Head of Energy & Sustainability de CBRE, con el fin de conocer de una de las consultoras inmobiliarias internacionales más importantes, su visión sobre el avance tecnológico de la automatización y sensores en los edificios y las ciudades y como está afecta al sector Real Estate.  

smartLIGHTING. ¿Que estima que la automatización y sensorización de un edificio puede aportar a un proyecto, inversor o propietario de Real Estate? ¿Se trata de una ventaja competitiva en un sector tradicionalmente deseado por inversores?

Luis Cabrera. Claramente sí supone una ventaja competitiva en dos sentidos: Por un lado toda la tecnología incorporada revaloriza el activo en si dado que supone tener un edificio más inteligente. Por otro lado, existe una repercusión en la reducción de costes de operación del edificio, lo que es un argumento para el posible inquilino.

sL. ¿Cómo esta cambiando el valor financiero-económico de un edificio que esta dotado de un sistema de sensores y automatización en España? Al venderlo, ¿añade realmente valor? ¿Se reclama ya por parte de los compradores, arrendadores este tipo de instalaciones o es un plus? Por el contrario, ¿penaliza no tenerlo a nivel fiscal o se espera que así ocurra?

LC. Hay clientes de distinto nivel, pero en la mayoría de los casos, los inversores buscan edificios con un grado tecnológico alto que les permita gestionarlo de manera eficiente. Por regla general encargan auditorías previas (“Due Diligence”) que les permitan conocer el grado de monitorización y automatización de los edificios. Desde el punto de vista de la sostenibilidad es importante la repercusión de la sensorización y automatización del edificio en las posibles certificaciones LEED o BREEAM.

 sL. A nivel mundial ¿Cuál es el punto de vista de una gran empresa de Real Estate acerca de  lo que esta ocurriendo en cuanto a la Automatización y Sensorización de propiedades?

LC. En un entorno creciente de Smart Cities, los edificios no son ajenos al campo del “internet de las cosas”, por lo que la tendencia actual es interconectarlos con las ciudades donde están localizados, gracias sobre todos a aplicaciones para móviles.

sL. De estas áreas, ¿podría comentarnos la valoración o importancia dada en España?

LC. En este sentido hay dos niveles, uno de cliente “high class” que no se plantea adquirir u ocupar un edificio sin un grado de automatización y eficiencia de explotación alto, y otro de cliente más tradicional para el que no tiene tanto peso aunque cada vez solicitan mayor nivel de tecnología en sus activos.

sL. Ahorros de energía, optimización consumos

LC. Un mayor nivel de monitorización y control del edificio repercute directamente en menor consumo de energía y agua. En el pasado se controlaba el consumo a través de las facturas que iban enviando los distintos proveedores. En la actualidad esa gestión es muy proactiva y permite de manera anticipada saber cuáles son los costes energéticos y corregir malas prácticas o problemas de gestión. Esta información también permite ser más óptimos en la compra de energía y agua.

sL. Ahorro en tarifas de seguros, mantenimiento, electricidad

LC. Entretenimiento audio y video, televisores, control de proyectores, videoconferences,  DVC, CD. Escenarios preconcebidos, traductores virtuales,   streaming digital, anunciar quien llega a la sala de reunión, recordatorios, saludos, avisos y datos de acuerdo a la geolocalización en un gran edificio, mensajes lógicos según ciudad, hora, fecha, alertas…..   

sL. Calefacción, ventilación y Aire acondicionado

LC. A través de la monitorización de edificios y del control de factores como la ocupación, el acceso, previsiones meteorológicas, etc, se puede de manera anticipada dar los parámetros de funcionamiento de las instalaciones térmicas, redundando en una utilización más eficiente.  

sL. Iluminación, control de intensidad y de encendido apagado

LC. La sensorización y control de los sistemas de iluminación está bastante extendida. Desde los detectores de presencia que están muy implantados en zonas de poca utilización o tránsito hasta los sensores de niveles de iluminación, que permiten acomodar la iluminación artificial en función de la iluminación natural existente.

sL. Dispositivos motorizados (ej. persianas para mejor aprovechamiento de luz natural, ventanas para cerrar de modo centralizado o al sentir una gota de agua, proyectores y elementos de video conferencia para «transformar» una sala polivalente,..) 

LC. Este tipo de soluciones tienen una demanda creciente aunque todavía su utilización es escasa. Desde el punto de vista de la gestión del activo suponen la integración de los sistemas de domótica que se utilizaban en el pasado pero con un concepto de gestión integral.